现代住宅设计的参考【1】
1．美国印第安那州福特魏茵城五十所低租住宅
2．英国伯明罕市之住宅调查
3．美国伊里诺州数组“朝阳住宅”的设计及实验
4．美国TVA之“分部组合住宅”（Sectional House）
住宅设计在半世纪前，除却少数例外，都是有产阶级者私人的经营，不论是为自用或为营业。自用的，除却解决实际生活需要之外，还为着娱乐自己，或给儿孙体面的目的，所以建屋常是少数人的奢侈。营业的则既为着利润的目标而建造，经营者常以若干面积造若干所，每所包含若干固定形式的房间来估计。他们决不枉费心思为租户的生活城市的卫生，人口或交通设想的。在贫富情形不同的区域里都有相当于那区域生活程度的普通住宅出赁。这些房屋只保守着拥挤的行列，呆板的定型及随俗的装饰标准。他们极少在美术上努力，也极少随着现代生活的进展去取得科学的便利，更没有事先按着租户的经济能力为他们设计最妥善的住宅单位。
现在的时代不同了，多数国家都对于人民个别或集体的住的问题极端重视，认为它是国家或社会的责任。以最新的理想与技术合作，使住宅设计，不但是美术，且成为特种的社会科学。它是全国经济的一个方面，公共卫生的一个因素，行政上一个理想也是文化上一个表现。故建造能给予每个人民所应得的健康便利的住处，并非容易达到的目的。它牵涉着整一个时代政治理想及经济发展的途径以及国际之了解与和平。但如同其他我们所企望的目的一样，各国社会上总不免有许多人向着那个目标努力。尤其是现在在两次世界大战后，各国都企望着和平，都认为眼前必须是个建设的时代，这时代必须是个平民世纪，为大多数人造幸福的时期的开始。
向着这个理想，解决人民健康住宅的目标前进，先需要两种努力：一是调查现存人民生活习惯及经济能力。每城每市按着他们的工商农各业的倾向，估计着他们人口职业的特点及能量，对已有的交通，已有的公共建筑，已有的卫生工程设备及已有的住宅，作测量调查及统计。然后检讨各方面的缺憾与完满的因素，作为实际筹划的根据。二是培养专家，鼓励科学工程及艺术部署的精神，以技术供应最可能的经济美丽且实用的建造，也使国家人民各方设计的途径相互呼应，综合功效，造成完美的城市。
这种努力，在英美两国也不过有极短期的历史。上次大战的前后建设倾向还是赓续十九世纪末叶工业机器畸形发展的能力，没有经过冷静的时间，一切建设发展过分蓬勃常是顾此失彼，不但互相妨碍，且常彼此冲突。不正常的经济压迫及无秩序的利益争夺使得合理清醒的统筹无从产生，直到城市住处——本来该是为健康幸福而设备的——反成了疾病罪恶的来源——如工业区的拥挤，贫民窟的形成等等——最近才唤醒了英美各国普遍的注意。
因为英国是个根深蒂固的资本主义国家，不能剧烈的以社会主义的经济立场来应付这种问题，所以市政上的改善，除却一部分为交通工程的建设外，现在一部分直属于公共卫生部，以公共卫生的立场来改善住宅及区域。美国则因为是商业自由极端发达的国家，故改善市区房屋或开辟住宅新区，常以商业方法来经营。所谓房产公司的势力可以支配着许多区域的进步，也可以阻碍许多区域的改善。因此政府常要处于指导地位。故纠正错误及恶劣的街道与房屋，或由地方催促政府通过便利的法案，或由政府催促地方的协助，多数仍由经济团体来完成。
我国的情形与英美都不相同，但在建设初期，许多都要参考他国取得的经验与教训。美国虽为大富之国，但直到现时尚有一个庞大数目的人民没有适当住处，最新技术常以便利、最经济为目的。我们在这方面仍然可以采取他们的许多实验作为参考。但因天气、环境、生活、材料、人工物价的不同，许多模范我们也还要有适当的更动始能适用。英国近年对旧有拥挤穷苦的区域曾经不断作繁细详尽的调查。这种工作的目的在避免设计之过于理想无法切实实行，或虽实行而所害更甚于所便。我国一般人经济上皆极贫困，旧有住宅又多已不合现代卫生，如何改善，更是必须之务。我们如能效法英国在这方面的努力，必可避免许多不妥善的尝试，而采用许多简便而合理的办法。
无论如何，改善住宅的主要事项，如住宅内部的合理分配，外部的艺术形体，住区与工作地点的联络关系，住区每平方公里内的人口密度，如何取得绿荫隙地，如何设立公共设备及如何使租金与房屋造价及人民经济配合等等，则是各国同样的。虽然如何能合理地解决这些问题，各国各城会有特殊的便利或困难，但互相参考办法与技术，可以裨益各地个别设施，仍是无可疑问的。
本文这里所选择的参考资料都是经过各国实验过的佳例。匆促里不及作有秩序的安排，仅凭材料来到的先后及其本身兴趣与价值逐项介绍。至于我国对于这一些建设是否有采访的可能及我国环境与每项所述他国情形有何显著的异同，在可能范围内，笔者均作简单的评论及提示附在后面。
一 美国印第安纳州福特魏茵城
五十所最小单位贫民住宅的实验
FORT WAYNE, INDIANA.
美国是个商业自由的国家，许多社会性的事业都用商业方式来解决，不直接将经济负担加在政府或任何慈善团体上。许多有关人民福利的建设，不单是由于伤感或慷慨，却是因市中经济与卫生的需要用最有效的实际方法来应付并长期维持。所以许多低廉租金平民住宅的试验都是由政府提倡，根据法律，由地方协助，用商业方式来建造及处理的。
一个试验 根据一九三八年美国联邦政府住宅管理处所发表的一个报告，清理贫民区及为最低收入的人民建筑住所，不是这管理处直接的职责，可是因为住宅管理处这机关是由于用抵押贷款营业办法来协助改善一般的住所情形，且倚借这种经营来维持它本身的经济独立，所以它不能不注意到美国各城区中最不堪的地带。这种地带影响到房产地价，且此带贫民每年医药、燃料、衣食的救济靡费全市税收极巨的一部分，间接成为其他住户的税额的负担，所以住宅管理处开始调查恶劣的住所情形，协助任何合法团体利用管理处这抵押贷款算法来改善贫民住处。
福特魏茵城 这一个试验是在印第安纳州中一个小城福特魏茵实行的，用减债基金抵押贷款方法完成了五十所，每所每周租金为2.50美元的住宅。他们相信虽然改善贫民住宅所遇到的问题是全国性的，其解决方式则需要各区特殊的应付。但福特魏茵的试验得到极好的效果，大可以作为一个市镇自身努力解决这种住宅的佳例。且因其他市政府或团体对此种设施有同样的兴趣，所以管理处特别将这次福魏特茵（以下简称魏城）试验建造贫民住宅的始末，以详细描述的方法印成册子公布。
人民情形 魏城是个西方中部的工业城市，人口约为十二万五千人。城中一般住所情形比各处平均水准稍好，住宅之半数为住户自己的产业，与美国其他城市相同，只有少数——约百分之五——的人民住在公寓里，大部的住宅为单门独户的，全市贫民救济费每年达五十余万元，其中四十余万元为救济贫者的粮食、燃料及衣物，公共卫生费为十万元，津贴贫者房租约一万元，无家者之救济费约三万元。
住屋情形 据调查魏城一万六千所住处中有九百所没有自来水，二千七百所内没有私家室内的卫生厕所，四千六百所没有沐浴设备，所以公共救济费的重负有一部分是住宅情况所使然的结果，显然有它的根据。
改善目标及办法 改善住所的水准是要直接减轻救济费的数目，但如果只拆去最恶劣的破屋，是不会有助于实际情形的。因为在低租金的一堆房子中本已患住户过挤的情形，如果再减去现存之若干房屋，则拥挤的情形更将增加。所以这里的改善必须添造。直至恶劣住屋中有了空出的现象时，才能将这种不堪居住的房屋拆毁。
最需要改善也最可能因改善而减低地方救济负担的自然是那九百所没有自来水设备的住房。其次为那二千七百所没有卫生厕所的住房，再次为那四千六百所没有沐浴设备的房子，但不知有若干住所单位因为漏的屋顶及漏风的墙壁直接增加了地方燃料救济费。所以在节省救济经费的立场上改善住所则必须添造温暖而严密附带着自来水及卫生设备的房屋。且租金必须是那些不能享受这些便利的家庭所能担负的。
符合实际的租额 据实际调查，这些家庭所费租金，最高为每月十二元，令人可注意的是这种租金并非按着房间单位计算的，而是按着住户所能出的租金总数所能交换来的房间而定，他们是不能按着他们所需要的面积或间数来租赁住处的。
针对着这问题的住宅建造的第一点，即是决定每单位住所的租金为2.50元；不是按月而是按每周收付租金的办法，对于这些家庭更为合适。因为他们的收入本以每周计算的。
房子形式间数及设备 虽然现时魏城的小房子多是单层木板住宅，并不证明集体多层住屋之不合适，不过考虑到受助的居民素来所习惯的生活是很重要的。
初步设计的考虑指示出独户的小住宅包含三个房间及一浴室，以租价每周两元半为标准，最为重要。此种住屋需要现成的电线装设，且因为利用浴室设备需要教育，有热水的供应非常重要。要达到以上目标，自然要一种非常精巧经济的设计图样。且必须根据种种使这种建造可能实现的方面。
造价的预计 在租金方面如果每所造价定为九百元，用二十年抵押减债基金贷款方法付出4％的利息，0.5％的保险，则每年收入，付债息外，尚能保留维持费，由魏城市政府先设立一住宅委员会，按着印第安纳州的法律住宅委员会算的房屋可以免税，因为这种经营目的在于帮贫困的人民，可以减低各种救济费的负担，所以允许此种房子免税，结果并非市政府的损失。
利用本地失业人工 在减省工价方面，委员会请求利用W. P. A（失业工人救济会的工人），因为这种工人即为需要这种住屋最切的主顾，所以移用救济会的工人来建造贫民住宅是最合理的。事实上因为他们觉得是为自己福利努力，他们对工作加增很多踊跃。
地皮的取得 为这种计划中的住宅寻觅适当的地皮时，发现大量的空地散处城中。有许多空地即在非常恶劣住宅的附近。其他的常散处在工业区旁边。它们在相当时期内绝无用途，只在将来如果遇到添造工厂时有可能之用的。这带空地的地主对这一时无用地皮每年还必须负担着地税。
这种一时无用的空地，如在有卫生水道工程的街道左边的，即被视为极适当的低租住宅暂时建造的地区。住宅委员会同他们的地主的接洽协定是委员会以一个象征数目美金一元暂时购取一个单位地皮来营造一所住宅，地主随时有重新购回原地之权。重新购回原地的办法是：（一）如果地主在新建屋后的第一年内要求购回地皮，则由地主付出迁移那一所新住屋再建在另一地区的全部工程费。（二）如果地主在建屋后的第二年或第三或第四年中要求购回原地，则按借出年期之长短比例，减低负担迁移费之若干。（三）直至五年以后，如果地主要求收回原地时，则仍只需美金一元购还，全部迁移住屋的工费由委员会完全担负。
这种取得地皮的办法，产生三个特点，要早预计到的。（一）因所建新屋分散城中各处适当空地，施工时因略不便，必稍费工。（二）从租金收入里除却付出贷款的减债基金还本法及利息保险外因根据与地主借地之协定，必须保留若干款额，足够必要时作迁移重建住屋至其他地区的费用。（三）选择地点的目的有一部分必须是要使建屋之后能影响提高周围地产之价格，有利于借出空地的地主的。
这种地皮每单位包括象征之一元购价，地契价及接引自来水与下水管的费用，总数为四十美元。
综合事况 综合以上情况，展在委员会面前的事实是：（一）委员会可以由W. P. A（失业工人会）得到不必付出工价的人工。（二）委员会可以用四十美元的代价取得每个单位的地皮。（三）因所决定每所每周二百五十元的租金，用廿年典押贷款方法取得资本，所以每所住宅的工料价需定为九百美元。（四）因住屋所供应的家庭情形，需要的是建造三个房间的住宅，附有热水浴室及电线的设备。（五）这种住屋因借用地皮的协定必须用易于迁移及重建的结构。（六）因为所用的失业人工不是专门技工，所以房屋的结构工程程序必须是预先设计极为简单，使一般普通工人均可胜任的。
结构方法 这些住宅所用结构方法是根据威斯康辛省麦迪生城联邦森林出产实验室所作的研究，及普都理工大学住屋研究系所进展的试验。
这个结构方法主要是应用“板屏”的制式（by Prefabricaled Pancls）用固定木框两面钉上薄嵌板（Plywood）（上海称夹板）制成标准大小的“板屏”（Panels），再将各屏拼聚作为墙壁（见前图），外墙与内部隔断墙所用板屏皆是2×4英寸的木条作框架，屋顶所用板屏则用2×6英寸之木条作框架木框的两面都钉上且胶住Phenol-resin Plywood薄嵌板。这种屏板结构的负重力量已数倍超过一层木屋所需要的负重墙面。
制造程序 为建造这些住宅，委员会先租赁一所小工厂，这个设备即为造价之一部分支出。一切结构部分均先在厂内制造，以减少工场上的工作。工厂内简单设备只是一个数人共作的锯木床（cut-off table），为锯出标准木条及裁断木条成必要长度之用的。又另置特种“嵌板锯”（Plywood saw）用以锯出门上或窗边所用的小片嵌板等。此外即是各种“台桌”（Jig tobles），在那上面可以钉制木框及铺胶嵌板，制成各面板屏的。厂内全部用失业救济会的工人。
定为制式 这种结构规律化之后，成了一种制式，共用四种板屏：（1）素壁部分（外墙或隔断墙）；（2）带门的墙壁部分；（3）带窗的墙壁部分；（4）屋顶部分（见前图）。素壁部分，每面板屏高8英尺，宽4英尺。板屏木框两面嵌板夹成的空心用石棉铺满以防止外墙敏性传达户外的冷热。屋顶板屏每面也是宽4英尺，但有长16英尺及长24英尺的两种，他们中间都铺上4英寸厚的隔冷热的石棉。每面板屏上都加上一层胶质的保护材料，将木缝填满。
整所房子所需为二十二面素壁板屏；八面带窗板屏，五面带门板屏，及六面24英尺长，三面16英尺长的屋顶板屏。
室内地面是用铁网水泥倒在碎石夯平的地上。这种室内地面从舒适、耐用及工料价的经济立场上估计都是最为适宜的。因为洋灰直接铺在土地上，它可以维持与土地差不多的温度，所以冬天较暖，而夏天又较凉于架空的地板结构。自来水管及下水道的粗管，均先由最近的干线接引埋在地下。粗管头在预定地点由水泥地面伸出以备它们在上面安置室内各种卫生设备。
结构程序 各面板屏都安放在水泥的地面上，一个屋角或正角的两面先准确的安置，其他板屏便可迅速的随着安放外墙及隔断墙的板屏，带窗子的及带门的板屏，都像玩具房子的部分一样聚拢起来。各面板屏之间用某种腻子使它们拼紧，并以长钢条横贯各屏中间，联络扣紧。长钢条横着由屋的一端到他端，穿过每面板屏木条处均用铁片托住（bearing Plates），在屋角两面板屏相接处则穿出角铁（angle iron）然后纠紧。
屋顶各板屏亦同样用横贯的钢条牵住，每隔四英尺用一条钢条穿出之两端用生铁的母螺丝（washer and nut）纠紧。此外再在每屋角两条垂直钢条，一条由上面下来，上端钩在屋顶横条上，另一条由下面上来，底下钩在水泥地下，两钢条中间用旋紧子（turnbuckle），联接扣紧。这样全屋四角都紧牵在洋灰地面上。屋顶板屏上用保险十七年的四层石子屋顶油毡完成。
室内墙壁均有上下横条，金属装备均外露，外墙、内壁及天花顶均刷涂三重油漆，完成光滑皮面，以便于洗刷。
卫生设备 一种烧油的炉子，内中带着热水盘香管，可以供给屋内取暖，烧水及煮饭之用。它的烟囱是一整条金属的烟囱由炉上直至瓦外，这是接着便于移动重新安置的办法。烟囱四周用2英寸木棉隔热，并留2英寸距离木料的空隙（airspace）以防火力的燃焦。
厨房的水道设备与浴室的水道，计划时即安置它们背向背的在隔壁相连之处。上下水道设备为一洗碗盆（sink）、浴盆、面盆、茶桶及一个30加仑的热水储藏锅。所用水管全露在壁外，以便修理。
时间 建造工程程序预定为每所住宅全体工人用一个“工作日”——即八小时——完成。结果在实际施工时，维持这个速率毫无困难。
资本及经营的办法 为这五十所住宅供给资本的办法，是分给三个商业团体来投资——两个银行及一个保险公司。三处贷款共计四万五千美元，以全部五十所房产作抵押，利息4.5％。虽然典押定为廿年减债基金法，因为预计的盈余利益可能改成六十年。全部房产按美国政府《住所法案》第207条中联邦政府住宅管理处将其保险。如有地主收回原地时，则将此地退出保险，另换新区一处。
如果这些住宅有了20％空闲时期，每所住屋每月收入可能减至8.66美元，但平均当以百分之四的损失计算。这五十所房屋每年的债务偿付本来约占其收入百分之五十五余。计算损失则为百分之五十八。
住户的选择 最初五十所房子建成之后，已有六百家请求预定的住户。决定选择适当的优先住户是根据着我们在请求时本来住处的不堪，急需调剂程度及有无能力付出较2.50美元更多的租金而定的。能够负担较2.50美元更高的住户及已有相当可以居住的房屋，租价亦不比2.50美元更高的住户，均暂不得迁入这些新住宅的权利。这种选择住户的工作是借力于地方社会服务团体的协助的，在某一些情形下，服务团且代住户保证房租按期的偿付。这些住屋的一切的管理事务全由福特魏茵城住宅委员会主持。
参考提示与评论
（甲） 我们有无注意低租住宅的必要
（乙） 低租住宅建造的原则是什么
（丙） 分析魏城试验住宅总造价低廉的因素
（丁） 分析资本债息与租金的种种
（甲）我们有无注意低租住宅的必要
1．这里魏城廉价住宅建造试验的报告，表示得非常清楚，美国小住宅研究已渐施于社会。这些住宅是以服务城中最低收入的市民家庭及改善市区的眼光来经营的。
战前中国“住宅设计”亦只为中产阶级以上的利益。贫困劳工人民衣食皆成问题，更无论他们的住处。八年来不仅我们知识阶级人人体验生活的困顿，对一般衣食住的安定，多了深切注意，盟邦各国为政者更是对人民生活换了一个新的眼光。提高平民生活水准，今日已成各国国家任务的大目标。故为追上建设生产时代，参与创造和平世纪，我国复员后一部努力必须注意到劳工阶级合理的建造是理之当然。
2．近来后方工厂均为新创，常在郊野，少有邻近住屋，故多自附工人宿舍。复员后工业在各城市郊外正常开展的时候，绝不应仅造单身工人宿舍，而不顾及劳工的家庭。有眷工人脱离家庭群聚宿舍，生活极不正常。这个或加增城市罪恶因素，或妨碍个人身心健康，都必为社会严重问题。添造劳工家庭合理的低租住宅，附近工作地点必须为政府及工业家今后应负责任中之一种，亦无疑问。
（乙）低租住宅建造的原则是什么
上面的资料，低租住宅的建造是为收入最低阶级添设住宅。为给予他们合理的生活，救济他们的拥挤，改善他们的卫生。而先决条件，是租金定为他们所能负担的数目。换句话说，低租住宅最要紧的就是低租，住屋却又不能因低租而不合健康，或不适用于一个正常的贫民家庭。原则就是：
1．需要连这足够一家之用，改善卫生标准，而租金额是收入最低的劳工家庭所能担负的数目。
2．这种建造经费的负担不必悉数倚赖捐助（由政府团体或私人）大部可借经常营业方式（用典押借贷办法筹到需要的资本，以租金收入来长期维持这种事业）。只在创始之时取得各方的协助（使资本的借贷部分极端减低，以节省债息的便可促成低额租金的可能）。
总的来说，低租主要的因素有三：（一）为每单位地区工料等总造价本身的低廉。（二）借贷资本债息低。（三）造屋目的为服务，却不为赚利的营业；租金的最大作用只为维持这种住宅本身的可能及存在，租额可以减低到最小限度。
（丙）分析魏城试验住宅总造价低廉的因素
1．地皮廉价的取得。这个借力于政府机构辅导的力量，同时也得力于有地产者实际的协助。魏城借地协定表示并不要求无条件的捐助，保留地主在必要之时收回原地之权利，且定下具体办法。地主借出无用空地可以省了地税，地产因住宅改善可以增价都是地主所得利益。但这事本身本为社会效劳，我们相信即使利益不大，地主亦不至刁难或勒索来阻碍地方改善的政策。这个美国可以办到的，在中国以后亦不应办不到。困难在还地办法牵涉了移屋，移屋办法又影响结构条件。因高度工业化的活动结构在美国可能简便而且经济的，在中国不见得能够如此。所以地皮的取得恐必须考虑其他办法。
2．利用政府或地方所已担负薪资的失业工人可以省掉工价。这个我国以后是否有类此组织可供应用。变通办法如利用闲着常驻的军队，或合法微调民工等，都可以研究。
3．（a）经济的结构方法。（b）经济的面积分配。在这两方面
美国都是参考大学校及试验所专家的研究结果，且依据社会服务团体的生活调查来设计的。我国当然应该同样采取研究的方法努力多做试验。如果缺乏专家的研究，便必须鼓励产生研究的机构来配合实验设计的进行。细究魏城设计（a）与（b）两方面：
（a）在材料结构及工程方面：因中国之工业化程度与美国相去千里，各城市各地区亦各不相同，故欲效法某项特殊试验必有困难。必要时仅能采取它的原则，接受大略的指示，计划一种变通办法，利用当地固有工料方法加以科学调整，作类似的处置，最属可能，也极适宜。一味模仿工业化的材料及结构，在勉强情形下，只是增加造价的负担。
魏城试验所注重的一点，是用科学化的木料，不但尽量在工厂内先制成“结构的部分”且先制毕“房屋的门窗墙壁部分”，等候在工程地时简便的聚拢，以省人工。中国建墙的材料方法最经济的都是“泥作”、“竹作”之类，如版筑土墙，如夹泥，如干砖墙等，都比纯用木料板壁为经济。这种工程却需用人工在工程地筑造，绝不能在厂内预制的。且工程时间及人工数目都无法极端减省，能与现代木工相比。可以定为制式在厂内预制的只有门窗一类。至于屋顶最经济的构造，更需要试验及考虑。
（b）在面积分配方面：详究魏城住宅平面，可以提示三点中美生活之主要不同，以便明了我国不能完全采用近代英美现成设计图案之原因，分述如下：
（1）魏城所造是包含三个房间及一浴室的单层独立的木质小住屋，这与中国生活本无不合，但主要起居室是附带炉火设备，用以做饭的大房间，此外并无厨房，便不适于我们习惯。这个大房间的设计是以欧美农舍中所谓Farm-kitchen“农家厨厅”为蓝本的。欧美劳动阶级都习惯于在起居室里做饭，日常生活也都在这里集中。这种“厨厅”在欧洲就有几世纪的历史。它是欧美平民所习惯的居住方式，与中国生活迥然不同。
我们平民从来不以厨房为起居中心，因家族群居习惯，居处多以院落为单位，厨灶总是处于室外，室后或院中角隅的地位。生活中心的堂屋或厅，另有祭祖礼法的背景。虽然实际上亦即聚食操作的地点，堂及厅的性质总有婚丧庆贺，戚友来往的礼节意义，不是专为起居而设，更不是设灶地方。我们烹调方式使贫户仅有一室的时候，灶火也常设在门外。
所以英美小住宅将厨厅合以为一的设计是绝对不合我国的适用。通常他们中产阶级因不常用佣工，在餐室内设新式电灶，附带备餐的简便方法，更非我们所习惯。故近代英美面积经济的各级住宅平面分配十之八九均不合中国之用。
（2）魏城住宅如同美国一般住宅一样，有治安上的保障。四面临街之处均可不用围墙。这点在中国可是一种困难。以围墙周绕以保安全是我国住宅通常的设备。但围墙周绕，如不加增地皮的面积，便使房子狭迫，视线短促。且围墙的造价占了小住宅总造价里一个极大百分率，要维持租价与造价间一个不变的百分率时，则因围墙的造价租价也需要增加许多。这个考虑要从市政治安上入手，根本解决。折衷办法是使房子一面或两面临街以节省围墙。但如此已是与改进的分离独立住屋的倾向相背而驰，仍不能令人满意。
（3）卫生设备问题：魏城因利用市中已有之卫生工程干线，故引起上下水道所费无多。中国许多城市小街深巷过多，可以建屋之地区可能距离大街干线甚远，如遇有这种情形，市府方面应极力协助改善，不应将接引的工料价负担加在住宅造价之上。室内浴盆热水恭桶等设备，因美国之工业化程度甚高，可以廉价取得，在中国这些设备以后是否仍为用外汇的奢侈品及能以如何价格自制，一时尚无把握可以预计。如果室内卫生设备暂不可能，则代替这种设备的室外处置方法必须要附属小建筑物。如何计划这种附属廊屋，使合乎卫生实用要求而又经济，也是我国的特殊问题，需要新的解决方法。在平面的总面积上，工业化的程度愈高，面积愈小，所以中国的低租住宅的面积很难不较英美新式的略大。
（丁）分析资本债息与租金的种种
1．这五十所住宅的建造目的是为服务，不在赚利，租金的收入数目最大作用只是为偿付贷款的债息，此外仅保留若干维持费。贷款的数目愈低，租金亦可能愈低。故在资本方面，他们设法使借贷款额减少，以不用付款的许多实际便利来协助完成。同时它仍是一种正式营业，用廿年典押方式，用租金收入偿付债息，留出盈余维持管理。二十年后归政府机构所有。政府设此集中的机构来辅导改善住宅的任务，亦便借此种合法营业，正当的盈余，长期维持它的力量。一切可不借社会偶然慈善事业。
中国以后亦应由政府倡导辅助地方进行，不在赚利，却足维持其本身的房屋经营，以便市民，且抑制市上高价的营业住屋的垄断。但为最低收入阶段建造，在中国则租金所入绝不足偿付资本，极不易成为一种“营业”，必须借义务的协助才能办理。
2．他们取得资本的途径是由政府领导，地主协助，商业团体来投资，以商业正常方式取息，这一点我国当然亦可同样办理。但在中国，即使地皮等一切条件均相同，三间可住的房屋最低造价，在正常时期，各城市均不止九百元，而中国最低收入的劳工家庭每月可以负担的租金，在战前约为国币三元。房租每年收入数绝不足偿付资本之债务。故如何调整，必须其他办法。一部分资本恐必须由团体捐助。各工厂可能有负担工人“福利住宅”开办费之规定等帮同完成。
3．虽然第一批五十所造成时已有六百家预定名单，市府秉公，不但不因此加增租价，且在定户中选择不能负担2.50美元以上租金之家庭为优先赁主，决不变动决定的租额，亦即不变为何等级家庭解决住处的目标，此点极为重要，主持者必须注意。
4，保留足够管理及重修的费用，如定每若干年重漆，若干年更换新屋顶一次等规定，即是维持住屋正常合用的状况。能长期维持就是不至损失住户，使住屋空闲的保证亦即收入损失的保障。中国办事常有始无终，在这种地方，极宜效法英美办理事业耐久性质的谨慎处置。
第二项参考资料
英国伯明罕市之住宅调查
（一）关于调查
（二）伯市发展的历史
（三）研究所得的实况统计
（四）原则的提议
（五）参考提示
（一）关于调查
伯明罕市（Birmingham）是伦敦之外英国第一位的大城市。市区面积达五万余英亩，人口一百零四万八千。它是英国市政改善最早的一城；开了捐拨地产创辟公园和清除“贫民窟”（slum）的先例。
1941年，当英国在世界大战里尚在吃紧阶段时，伯明罕市的波恩维尔新村信托公司（Bournville Village Trust）住宅研究会便将他们费时三年的伯市住宅实况的调查全部发表。书名为《再建之时》（When We Build Again），内附表格，照片，插图，统计图解及地区图等。这个报告对全城住宅情况的各方面无所不包括、无所不详细。全书用了简单清晰的分析，指出各区房屋在一切方面对于居民生活实况的适应与矛盾程度，作为将来建设时改善的指南。这虽为伯明罕市本身的特殊情形，但一切研究与分析的方法，则是普遍可以适用于任何旧城，以和缓调整政策为前提的改善计划。
伯市虽曾自豪，且仍可以自豪，它是英国最努力进步的工业大城，在第一次大战之后至第二次大战之前约二十年中，共添造了104881所住宅，但他们却得到一个痛心的教训。用了庞大的代价，他们换得一个醒悟。他们恍然觉悟当时急于解决住处，缺乏全市之间及市郊乡之间的“统盘市镇计划”的打算。研究会坦白地承认因当时所有计划每次只限于一地一区的过于“消极性”，致使今日“损失并毁坏了许多可贵的绿郊隙地，全城发展的紊乱竟直接危害于国家应有的福利”。换句话说二十年来“个别改善”的努力，由今天科学化的鸟瞰看来，已大明了他的错误。筹划上缺乏总纲领，产生畸形及矛盾的局面自在意中。各区各业生活及交通的要求互相抵触、缺乏呼应的时候，自然只得到更大的不便，留下严重的教训，如果改善人民住处只是“个别改善”的住宅建筑活动，则所有努力不但积极的不能在全市合理组织中尽职，连消极的解决每个住户的方便也都成了失败。
调查的意义 所谓波恩维尔信托公司（Bournville Trust），即是世界著名的卡德伯里可可糖果工厂（Cadbury Chocolate Company）主人所创设的波恩维尔住宅新村组织所扩大的建造住宅的机构。是对市政不断有贡献的私人团体。
远在1935年，它的住宅研究组，对于伯明罕市发展趋势，就感到忧虑，决定进行一种有计划的实况调查。这调查历时三年，以劳工及低薪资市民住的状况为主要研究对象，同时审查住宅区以往与工业区及郊区的关系，如全市扩展之利弊及住户密度增消的缘由及办法。换一句话说，就是要研究住宅的问题症结所在。
这种调查是根深蒂固民主主义国家的动态；民主国对私有产业权利必须保留尊重，不肯横加统治，而同时进行又是社会性的改善计划时，则所先做的一件事，必会是详细的调查。一切实况由专家团体的调查得以大明，提供当局及社会参考，然后法律的合理制裁，科学的缜密计划，社会的踊跃合作才得以产生。这是艰难的，和缓的，但确合实际的改善的调整，目的在经由演变向着市镇的完善。这种调整的性质与受过剧烈破坏大部后重建的市镇计划不同。与社会主义下发展新区，创立城市作崭新建造试验的自然也不同。但今日世界在建设之时，这几种趋向的努力都必须注意及明了，因为我们都有参考他们的必要。
调查的内容 波恩维尔研究组的调查，为统计的清晰起见，分伯市环绕的为三个围城中心、内围及外围。各种住宅情况都划入这三个不同地带中互相比较。因中心为最早旧有之市镇，街道狭迫经工业革命的突袭骤成拥挤错乱的区域，多不堪居住的房屋及突兀丑恶的工厂。内围发展在1911年前后，外围则发展在1918年以后，情况因社会的努力，各围愈后愈见良好，密度也逐渐减轻。同时因东西南北各区域的工商业情形不同住宅调查也将住宅划在七个市区下研究。
这个调查对房屋本身的各种统计及其租金之外社会性的资料如（1）劳工市民由家中到工作地的往返时间与费用，；（2）百分之若干工人可以回家中餐；（3）市区内公园面积与人口之比率；（4）儿童户外活动及游戏在何种地方；（5）若干住宅前后小圃要经常整治，表示事实它们是否为住户所需要；（6）若干住户愿意保留原来住处及他们的理由，这些方面都取得正确的统计以增加事实的了解。
同时这报告先将伯明罕市的演变历史，如各时期社会及政府对市府的态度和努力，议会各次所通过的法案，及地方上各次所实行调查和建设都作了简单的叙述。这一段历史非常有趣，可以代表一个现代城市的传略，可以增进社会人士对市镇的了解。
调查目的 这个调查的主要目的是：
（a）现时住宅的一切状况。
（b）1919年以后所努力进行的扩展市区计划，它的结果到底如何？
（c）据实际所得材料有何结论可以指示将来设计的倾向或宗旨？
调查方法 研究组利用许多公共卫生及户口调查的统计，但主要倚借自己实际的调查。调查分两部，测量及访问工作。
（甲）测量 测量分两段：
（一）详细的住宅及住区测量。
（二）普通测量，指示以伯明罕市为中心的四郊发展。
这是在六英寸比例尺的地方地图上标出已经建屋的地区，现在工厂位置及永久的空隙，如公园等地区。整个面积包括1100方英里。因为这研究计划的目的也注意“乡区”（Regional）整体的组织，不但注重“市区”而已。这部分工作着重给计划地区时做参考，预先保留各种地区的用途，为此后五十年内的新陈代谢一旦演变及发展定出有系统的途径，不致紊乱互相抵触。
（乙）访问工作 注重在取例的逐户调查。他们按着公共卫生部所给予工人住址，每三十五家工人住处中巡视一家。二十九位有经验的社会服务人员共同参观了7161所劳工居民的住处。访问员将预先计划好的问答表格，在参观住户时填写。调查后经手人立刻将这表格交给专家，划在三个围域及七个市区下综合分析，要知道伯市百分之八十强为工人，所以他们的住宅是全市住宅的主要问题。调查住户时必须同住户中之主要负责人问答（三分之一的访问必须同男主人问答），如果所访住屋空寂无人，经三次访问后仍然没有住户或不得接待时，则可另访距离此屋最近的一家，但必须与原来访问住址在同一街的旁边，以避免牵涉不正确的其他因素。改访他户必须在访问原址三次失败之后的原因，是免得遗漏整日必须外出工作的住户。如果房屋已改成工厂或公司办事处，访问员仍须访问看守人，因为可能看守人的住家问题就需要考虑。
在访问时最需要的是引起住户的兴趣，自动的合作。故在访问之始，先就解释访员们代表一个研究住宅的组织，在努力调查伯明罕全市住户的需要，他们希望将关于住宅的几种实况请教于选出的住户。
问答表格分两种：（一）主要问题的问答表。此表分前后两面。
（二）愿望问答表，亦分前后两面。
愿望表（前面） 总号1650
Bournville 新村信托公司
研究部
姓名 Mr. X. Y. Z.
地址 IO. the square
1．下面是可能的十二个原因，使你住在现在的房子。哪一个是适应于你的？
（1）你离你的朋友们近。√
（2）你喜欢这房子。
（3）离丈夫的（或主要生活维持人）工作地近。
（4）房租低。√
（5）这房子是自己的产业。
（6）你喜欢一个花园。
（7）你喜欢住近市中心。
（8）你愿意住在离市中心较远处。
（9）你是当地教堂、俱乐部，或集会的会员。√
（10）你憎恶迁移的麻烦与费用。
（11）你若迁移大概需要付较高的租金。
（12）这房子以外另外找不到。√
如有其他原因亦应加入。
愿望表（背面）
2．下面是十个可能使你迁移的原因，假使你想迁移，哪一个原因是适应于你的？
（1）你愿意离你的朋友近点。
（2）你想要一个花园。
（3）你愿意离郊外或公园近点。
（4）你愿意离丈夫（或主要生活维持人）工作地近。
（5）你愿意一所较好的房子。√
（6）现在的房租太高。
（7）你愿意得一所新房子。
（8）你愿意住在公寓。
（9）你愿意住近市中心。
（10）你愿意住远离市中心。
如有其他原因亦应加入。
3．综合而论你是否想迁移？ 是
4．你愿意住在何处？
5．然则是否离丈夫的（或主要生活维持人）工作地更远？
6．车资是否会增加？ 是
7．你已否登记请求一所市营住宅？ 是
8．在何处？
9．在何时？ 1932
调查人 G. J. C
（二）伯市发展的历史
伯明罕市发展的历史极为有趣，知道它演变的梗概才能明白它现状的来源与特质，亦即可以明了这一百年中一个工业城市的形成是怎样一回事。
乡村集镇时期 英国的市镇，当时为了保护其居民中的工艺匠人立了所谓Charter。可以禁止他处匠工的迁入。伯明罕市的发展，在工业革命以前，正因它是个古代的集镇（Markst town）而无Charter的结果。
伯市直至1838年成为市镇才立了Charter，所以一向是有技能有作为的工艺匠人的自由地。却得不到业会会员的资格。由十六世纪起，这城就吸收许多独身起家各个部门的铁匠，发展出工业城市的主要元素。
工业革命带来的大变 十九世纪初，伯明罕已扩大许多，但尚是带着乡村色彩，匠工各自工作的市镇。直至十九世纪的末期，方形成另一面目的大都市，旺盛活跃。但亦有几分可怕。工业革命带来黑烟将近郊逐渐吞并了，在狭迫的小街巷中，零乱产生丑恶的工厂仓库及工作场。因为那时代的社会相信人人自己知道取得与自己有利的一切，人人尽可自由发展，其结果是虽然集体的市是有财力的，一切都自然发展，没有地方当局来负责。当时的社会觉到如果男女儿童，为着某种工资，自愿在缺乏阳光的湫隘区域中日夜工作，那都是那一些人民的事，不关他人。所以伯明罕市日益富有，而矛盾的丑陋愈代替了所有悦目的乡镇色彩。而贫困的工人加增，生活程度到了不堪的情形。这时期所造成可怕状态，自然也不限于伯明罕一城。
新市镇的开始 到了1869年以后的瑟迁伯伦（Josepb Chambertain）做了多年市长产生一种新的市镇观点，他发愤改善那里的贫民窟，大胆地从事一个空前的措施。那时的市议会已有许多富于个性的杰出人物，他们筹出15000000镑的款，将特别不堪最不卫生的一大区域扫除了，成为今日主要大道的Corporation street，同时在许多抗议下，将自来水、瓦斯等由私人手中取归市府，作为公用工程的基础，一时伯市便成为英国最前进之都市。
公园的开辟 这时期中的社会意识渐高，有了种种改善住户生活的感觉，感到人民有游息及享受林木趣味的必要，故在这时所建的内围一带产生出较多的公园，但当时这种设备完全需倚赖捐出的私人产业，故其分配并不能平均合理。
本图指示市营住宅与伯明罕市营电车汽车线之联系，各住宅区离散在市区外界一带，与市心区多有直达路线，需时约25至30分钟，到中区则需要增加5至15分钟的支线联络，“直通”线少也是伯市的特征，是因为市中心区近于拥挤所致。由市之一面达到另一面，往往以乘搭外围线为便利。
此图也指示着再扩展则交通距离太远，将不能适应住户的便利，反成问题。
1846年，开辟了第一个公园——Adderley公园，占地11英亩；1857年Calthorpe公园面积31英亩；又隔七年1864年开了Aston Hall及公园，49英亩；至1873年的Cannon Hall公园，则有81英亩。这个最后的公园，至今仍认为是最佳的一个。
第一个空地由市府股份银行公司购买的是8英亩的High gate公园，它是约瑟迁伯伦在1876年所辟，同时也是伯市“中心”唯一的真正公园。
1876年议会特别通过伯市府可将“中心”墓地改成公园的法案，St. Martin, St. Mary, st. paul, st. John, st. philip等都陆续变成公园，尤其是st. philip的增辟，对于市容及卫生的改善最为重要。
1877年，第一次在已建市屋中间开辟儿童健身场，在Burbury street，面积为4.5英亩。继续又辟了几个，有的为大工业家所捐，有的为市府合作公司所购得。这种活动酿成全国性的儿童健身场的运动，成立了全国健身场协会（National playing Fields Association）。
开辟公园的办法到了1917年波恩维尔卡氏之子又创立了一个新的组织称为“公益信托公司”（Common Good Trust）目的在当市政府缺乏法律力量购买与市府计划有用而又正在出让的私人产业的时候，由公司名义可以立时购得。这些地产有时是美好的林木，有时是有历史价值的古建筑及私园，可以经过合法手续由公司再转让市府作为公园，例如著名的Blakes ley Hall即是。这个组织极为特殊亦是近代社会团体购买地方历史古迹名胜捐给公家的先声。
新村的初试 1879年John Cadbury，伯明罕企业家领袖开始另一种居住情形的努力。他将他的可可糖果工厂由正在退化拥塞不适于制造食品，亦不宜于工人健康的Bridge街迁至波恩河边。在那里他创立了所谓“花园中之工厂”。十五年后卡氏见到纯为牟利的住宅，因他工厂的迁移纷纷投机活动颇为不满。他知道以往恶劣的住屋，正因这类似的情形曾迅速产生，故为防止这种投机的恶劣建造，他由1893至1899年逐渐购买从前的Bournville镇旧址。他的目的是创造廉价且美好的住宅，附于工厂左近，但不直接系属于工厂。这些住宅每所有小花园一区，他的目的是将这种“新村”的试验先例献给其他调整住宅的市镇作为参考。
在这时期英国的法律还规定着整列的“窄条后院式住屋”（Tunel-Back House）为通常定型，卡氏则援用各种形式以每两所或数所为一组独立的单位，他的新村最主要的特点是住户不限本厂的职工人员，这个开了近代市镇各种新村之先例。最后将这新村组织扩大，成立了信托公司，以经常建造及经理Bournville住屋为责任。1900年Bournville共有330英亩之地区，造了800所住宅。
议会通过“市镇计划法案” 到了1909年改良住宅的各种努力使议会终于通过了市镇计划法案，但它只适用于未经建造的地区，开辟交通干路，约束住宅区的性质和密度及工业区的规定。
伯明罕又是英国第一个都市，首先应进行第一个市镇计划。所计划的地区为伯市的西南部，占二千三百余英亩，但这一年适巧为1913年，第一次大战的前夕，一切的实际进展被战争的需要所阻止，虽然对伯市整个外围的计划仍然进行筹备，且第二个计划为伯市东部，继而市之北部，南部及西南部诸计划接踵而来，终于全英51147英亩面积中，38509英亩是有预先干线计划的。
英国议会对于市镇由放任至立法管制实由于社会舆论与努力的趋势，而不是主动的。
1913年的调查 1913年，伯明罕市曾组织贫民住宅现状调查会，这一次报告在欧战开始后三月完成，报告叙述全市有五万所住屋已不适居住，且若干所中住屋过于拥挤，这等于说伯市的住宅在质与量上都发生了问题。但因军火的生产加紧，调查委员会反对彻底改建，却提议立刻购置外围地区安置卫生工程，开辟新路，划出公共建筑及公园各地，将各处地区及店面出租给营建师及私人，约束某发展性质，不使再有退化，形成日后贫民窟的趋向等等。他们的希望是外围住屋租价虽较高仍可以吸引内围较优裕的住户迁至新址，市中心的经济较优住户则又可移入内围，这样向外展开的动态才可以减轻中心的拥挤，然后所空出的住屋，便可以加以彻底拆毁。委员会更提议制定旧市中心及内围的新计划，立刻毁去最恶劣的住屋，修整其余可以勉强适用者。这样和缓的调整而趋向着将来大举的建设的提议，虽极为聪明，但因战事不允许各种新建设，一切进行结果大受影响。
正在这时候，伯明罕的人口因战时工业而大增，房荒亦骤然严重。同时建设部另订工人住宅标准，规定每户睡房三间，厨厅及小客厅各一，外加浴室，冷藏，洗涤，储煤所及厕所。这标准并不算过奢，但因此前所有工人住宅情况水准过劣，骤然适应这新标准，市府在财政方面增加意外重负，无法解决。
因大战的停顿 到1919年，大战结束之后，伯市重新能够建造之时，房荒已达极度。正常时期，伯市每年所需新屋即为2500所。因为战事这五年的停顿，使伯市在清除改建已不堪的住屋之外，更急迫需要12000所新屋。许多因战时工业迁入的市民已在此住家，不再迁出。不但这大数目的新户口即需要住宅，那当时不克修整的贫民窟到了此时情况亦更恶劣。
市府担任建造的开始 这时期因物价的激增及房租的受约束使得营造工人住屋无利可乘，商家均不愿投资经营。战前市府本不愿承担这种事业，削弱商人营业机会，到了此时，住宅由地方市府经营，却成为唯一解决的途径。
战后政府鼓励建造的经过及其结果 1919年通过《Edison 住屋法案》，政府负担地方市府建造住屋的损失。同年又修正这住屋方案，对地方审定合格的营造商，给予财政上的补助。这个法案是有划时代的重要性的，因为这样政府才算首次责成市政当局供应解决各市住宅的需要，且政府承认财政上的协助。提议法案的议员，又组织调查委员会，调查结果报告伯明罕所需新屋数目为194352所，内中150000所为劳工家庭住宅，规定在三年中每年立即建造14500所。当日伯市人口总数为910000人，80％强为工业区员工。
于是同其他城市同时，伯明罕的住宅建造立时活跃。但因战后人工及建筑材料的缺乏，又产生障碍，市府曾考虑交给营造商家包工的便利，但公私两方所经营的工程都受延搁。最后又创始一种组织，商家不但投资建造，且承领建造以后的一切管理及经营。经过如此努力，结果四年中本拟建造10000所的住屋，还只建造3234所。每所的造价约9000至10000镑。造价日高的因素，有一部分由于政府所答应的损失补助无限制，故地方当局对于计划材料过奢及工程效率过低都不加注意及防范。这情形到1921年便达到顶峰。
1923年英国经济凋敝，政府开始财政紧缩。《Edison住宅法案》被修改成《Chamberlain法案》，规定每年每所住屋政府津贴六英镑，继续二十年。物费骤降及民间经济能力的减退房屋造价亦骤然减半，但这时政府补助过低已不能激起建屋的努力。所以政府对住宅的政策大体上算是失败的。
1924年《Chamberlain法案》又改为《Whearley法案》，政府津贴每屋由六镑增至九镑，但补以地方当局也津贴四镑半的条件。同时将住屋的标准在房间面积方面都略减少，“厨厅”之外不再加小客厅，浴室与厕所合为一室，储煤及冷藏均减小。这个新法案又使建造稍稍复活，大量营建一般低薪工员可以负担的廉租住宅才有可能。
1927年法案又修正将政府津贴减至每所7镑半，地方当局津贴减至3镑15先令，但因物价亦在降落，故建造的进度又维持了六年不断。
此后八年中（1927～1935）所建住屋共为33612所，较之1919年法案后四年中的3324所及1923年后四年之3433所，自然是大为进步。
这些大量建造及新村产生之可能，是借力于市府预先在四郊展拓未经建造的新区域。最大一次为1911年（1913年大调查之前）所增辟，1928年及1931年两次又稍增广。
市参议会划收广大野地的远见，在此图中至为明显。这些地区内大部分面积已经建造。这些地区内的添造住宅使中心及内围中人口密度得以减轻，这是1911年以后市政上一大改进。
1930年7月，市府合股公司（Corporation）完成它的30000所住宅之时，这住宅由当时卫生部长行揭幕典礼，那一年市府所建住宅达6715所，至今尚为最高纪录，可算市府建造之全盛时期。
1933年以后两年因物价低私人投资营建风气又炽。政府又通过法案允许典押的优待（房价百分之九十）更鼓励商家营造。很多优裕工人当时曾是租赁市府住宅的主要分子，在这时期中愿意用分期付款方式自购商营住宅。故今日外围住宅五分之一是属于此种性质的。
虽然住宅建造颇有进展，但中心的“贫民窟”情况除增设自来水一项外，实在同1918年调查时无甚分别。直至1941年，贫民窟仍然存在，亟待解决。极少数的住屋虽曾拆去，大部分的不但没有拆除，情况且愈恶劣。43000余所所谓“背向背式”住屋（Back-to-Back House）（图六及七），至1938年只去了4500所。58000家无单独厕所的只解决了7000家。仅有自来水一项有点进步，无单独龙头的由42000家降至13000余家。
至于分赁过挤的情形则更严重，添造房屋虽比人口增度高，但因“家庭”数目较“人口”大为激增，住宅的适应又产生这新的问题。
社会人士的确曾不断热心及努力，但力量总嫌有限。著名的COPEC住宅改善协会曾在1928至1936年间预备了十九次翻修贫民住宅的计划355所改良住宅至今还是佳例，有极高教育上的价值。
至1930年《住屋法案》通过，又开始发动清理贫民窟运动。但1935年以后两次清除命令仍是迟缓的机构，直至1938年只有10000所的小数目，被确定为必须拆除的，事实上确实已行拆除的才有8000所。
故虽然伯市居民已有三分之一迁入1911年以后的新造的住屋，而清除贫民窟的努力同新村的滋长趋势，总是相去悬殊诚为憾事。1938年，政府发起新建与清除，创立联合委员会，协商一切进行事宜，决定五年中每年最少需添造5000所新屋，但这五年总数25000所住宅与1935年卫生部所调查认为改善贫民窟所需要的30000所（已不堪须即拆去的17500所纠正分赁3500所，及寻常需要添造的新屋10000所，共30000所）相较仍缺5000所。市府虽亦鼓励商营住宅来救济，但眼前伯市未建区之缺乏，使此问题的解决更形困难。
（三）研究所得的资料统计
将伯明罕市分作三重围域（Rings）——中心、内围、外围，以便研究，这三个围域的特征如下：
1 “中心”围域内的性质 “中心”内是许多错杂的工厂砖楼，狭迫街道及拥挤住屋。所有发展决无计划（只有1870年市长张伯伦所改辟的一条正街为例外）。50％至76％住屋为三层楼的“背向背”式住宅（back-to-back houses）排列的楼房中间夹着所谓“院场”（Court或yard）。
约150000人住在38773所这最不合卫生的住屋里。这种“背向背”式的住楼最劣之处尤在它的附属厕所等设备。因为房屋的缺乏，三个住户分租一所每层只有一间的住宅。情形至1940年尚未改善多少。
住宅本身之外，加重“中心”区域“贫民窟”——Slum——问题的为各种各级大小参差的工厂、仓库、机器房包围着民居，也错杂其间。公园的调剂经各种努力由基地改成。
2 “内围”的性质 伯市内围区域受到十九世纪中市政改善及社会努力的影响，较中心为进步，但发展仍不经设计，重复中心所有的错乱。特征为“窄条后院”式的住屋（Tunnel-back House）（图六及七）的产生。这种房屋单调到极点，绝无个性。英国建筑这时正由“乔治”（Georgian）的黄金艺术时期骤然降落，大部住屋都为投机取利的目的，只求密度高，毫无艺术的思想。今日过此，仍可以穿行几英里的排列成行的红砖住屋楼，不见愉快的布置。外表点缀有时更为不伦不类。较大建筑物如学校教堂，工厂，更突兀伧俗，市容只赖商业大街两旁物品及灯光的繁盛。住宅内容在当日由“中围”区域迁来的住户看来，当然已是一种进步。但在近代标准下检查，只是不便，灌风不暖及无趣的总和。少数含有浴室，洗碗室湫隘黑暗，楼梯峻陡狭迫；但自来水已是改进的产物。第二次大战前后，薪资较高的工界职工的住处以此为代表。但内围中Edgbaston住区则为例外。它保有“乔治”（georgion）时期的风格。砖造意大利式及polladian式的廊柱门面为富裕住户的生活表现。它们前边有宽舒的林荫，数分钟的步行即可以达到郊区或公园。Edgbaston是有计划住区的好模范。即在今日仍为美丽的市容。不过它所代表的是那种只为着富户才设备愉快环境的时代，市政理想还没有萌芽。
3 “外围”的性质 外围是伯市最后发展的围域。大部是1913年以后的建设。各种住屋形式表面随各时期试验变动。营业投机在新村风气之后故有多种图案作租金的张本，市政府所营新村则简朴进步。“内围”的发展只是吞没了原有美丽乡镇及私家园地，一概造成红砖无趣的长排市屋，如杂乱的商区，这里外围发展则是有计划的新村，种树的街道和围堤及美好的双层住宅楼屋。许多是1919年以后改善的建造。
“背向背”式住屋至1938年仍有三万余所，正是贫民窟的主体住屋。从外面走过的人绝不易注意到每个临街窗子代表着一个单另的住户，且只有一间房间。一家三个房间是重叠在三层楼中（但多分租）。第一层是厨房兼客厅12或14英尺长、11英尺宽、8或9英尺高，上层有时矮至6′-7″。每屋只有一面向外，分临街及向内院两排，储藏室不通空气，楼梯转折黑暗，且无扶手、栏杆。内院一个水管龙头供各家公用。藏煤地窖极湿多不可用。洗衣及厕所在后院中。后院住户出入须经由两屋间窄巷。每英亩密度达60所，约200人的密度。伯市现尚有十五万人住此种住宅中。
1938年，卫生部调查认为此中17500所已不堪居住，宜在五年内清除。
“窄条后院”式住屋的产生在法律规定住屋须两面通气的限制以后。这种排列法巧妙地避免在一块深度地皮上有增加街道的必要，而同时不违法。重复的长列，同样的内容，密度每英亩20～30所。这密度虽已比“背向背”式减低，但仍不能有足够的阳光及良好的部署。这种房屋成为各大城普遍形式，租金1914年每周约6.5至12.5先令（背向背式则在3至6先令）。此式后来略有改进，前加小圃，虽不能种多少花木，但可容一个突出窗（Bay-window）。此式带突窗的住宅当时地位大为高雅，与今日两屋相连的独立住宅差不多，为境况较丰的表示。有时内部一旁加窄长的甬道，由入口至厨房，其特征是阴暗无光，虽然法律规定的目的是在多得光线与空气。
“普遍”式住宅的产生在“花园新村”受到社会的注意以后，它们有时两所相连，有时四所或六所合成一组。标准内容是两厅三卧室，梯道、厨房、浴室厕所及小储藏冷室及煤棚。
这种房子的大体形式及内容在各城里几乎一律，所以被称为“普遍式”内容的改进极为显著，环境舒旷。故虽然这种住宅多在距离中心工作区更远的地带，但仍能大量吸引内围较优裕的住户由“窄条后院”式的住区迁来居住。
投机商人一面见到他们的受欢迎，一面又见到他所需要的地皮大过其旧时样式甚多，会减弱他们的利润。故商营住宅虽用这同一平面，但在形式及装饰上却出了许多花样，以求迎合赁户的虚荣心理，作为较高租金的理由。庞杂伧俗非艺术的变化成为风气。市府所建新村即在这方面加以纠正，多用简洁的风格，使整区归于典雅，以后的进步是要在材料的选择，部署得更合理，街道的林木及公共娱乐中心的各方面。
住屋总数为280000余所，其中100000所为1920年以后所建。调查实况，2/3的低薪阶级仍住1914年以前的房屋。中心区大部房屋已过50年，标准落伍，在廿年内必须完全代以新屋；卫生部报告17000余所已不堪居住。外围在1930年以后建。
造数之低，指示未经建造地区已所余无多。
伯市“分租”及住公寓的习惯比他城弱；公寓除却市府的试验设计二三处外尚不多见。但这表所谓“分租”乃指将住宅内分出房间租与他户，不管设备及家具而言。将自己陈设的房间随时短期分租者并不包括。
由人口调查统计中得知伯市81％的家庭人数为四人及不到四人者，过六人者只有3.8％。用种种分析研究，均以每两人需一个卧室计算为适当。故此点指示全市仅1/5的住屋需要三个或三个以上的卧房，而4/5只需两间卧室。为将来建造新屋的参考，表四意义最大，它指出今日伯市租金负担的比例，40％在10先令以下，20％在8先令以下，且在中心区付10先令以下者达71％。今日市营住宅新村的租金虽约为10先令，但外围一切生活所需的价格比中心高，而市营住宅中，三卧室者租金较商营同大小者略高（市营住宅两卧室者则较商营为低），由中心迁至外围者，可能影响他整部生活费增加至1/3，这点将来不可不顾虑到。
伯市自置房产的住户总数仅14％，其中6/10强仍为分期偿款者或负典押债务者；绝无房金负担的住户实际上仅5％。
因为家庭增加率与人口增加率不同，伯市人口虽稍减，但因家庭数增加，在数十年内住宅的数目必不比今日低，但房间数目多的住屋则可略减。在中心及内围多单身住户，因家庭消散，所余鳏寡老者，因新住宅太大，所以没有迁移的理由。此点指示将来新屋中必须包含若干老人住宅。
黑色条指示市中心极低租金住宅百分率之高；灰色条所示者为内围；白色条则指示外围。最可注意之点在市中心住宅的租金，将近40％在6先令与8先令之间，而外围住宅租金乃有将近40％在16先令以上。可知最低租金住宅仍多在市中心，所以较贫穷的住户仍趋向留居在市中心。
★数目太小不足以作统计
市营住宅住户在本区工作者较其他住户少的原因是因为市营住户多近代所建在外围较远地区。第三及第六两区居民之所以多在本区之故因市营新村靠近几个大工厂。
平均全市工作人员之45％不用车费。费3先令以上者为11％强，5先令者3％。约1/8的工作人员居处距工作地点在四英里以外。这个情形与伦敦相较实算从容。
这种距离，除费用外，更可影响工人回家午餐；如果行程超过15分钟，回家午餐即不可能，这点亦即直接影响工人生活情形。
近代称公园为市镇之肺。伯市公园面积与英国各大城相比，显然是充足的；但与人口比率仍为不足。全国运动协会建议标准，单算运动所需，即为每千人六英亩，为环境改善的公园尚不在内。表中数字尤指示三个围域中情形的悬殊。且中心区公园多半是小区只有一英亩左右，离合理标准甚远。
儿童游戏场问题与公园有相连的关系。一般人认为即使设有公园，儿童仍爱在街旁嬉戏。为研究这种言论有无事实根据得以上的统计。结果：（1）证实公园并不被多用，连放假日都如此。（2）观察在缺乏公园的中心区，儿童在公园消遣的比例上却比较外围儿童还多。推究原因，可以明了主要原因是公园过大，相距甚远，不便于幼龄儿童。故设备邻近住宅的小块游戏场极为重要。（3）儿童在街上游玩的较他处并不占上风。（4）儿童在家中游玩多因住房过小而受限制。
统计证实住户对园圃之爱憎恰与事实上花园之受整治与否平行。但调查所访问的7023家中，6491家表示要一个自己花园。这表示这点在新建设上实不得不注意。
就表十四所示，住户想要迁移的原因，住在市中心者百分之九十是要换所好一点的住宅，而只有百分之十九是要接近工作地点。外围住户则亦有百分之六十二要较优的住处，而有百分之三十六要接近工作地。各围的问题，由于这个方面的调查，又更为明晰。
（四）原则的提议及结论
波恩维尔研究组在他们详细调查分析统计伯明罕市的住宅问题以后论点约略如下：
他们用社会调查方式来研究住宅问题，就是承认“人的因素”的重要。他们不止问房子如何，他们所需要的是住户们如何生活的。同住处相连的问题是工作地点，生活状况，关系于这两个前提上。这个立刻将庞大的工业及其所需的大量人工及这些人工的一切生活，牵在一个问题以内。他们认为每个已发展的工业大城，今日必须选择决定它要再加扩展的政策，还是要节制展大趋向的计划。无论如何每市为解决工业及居民需要的展动与乡郊及邻镇都有密切的牵连，因此它是普遍的为全国乡区设计问题。故建议：
（1）宜设立负责的全国设计委员会作总的规定及计划。
地区的支配为设计的关键，如个人产业同公共福利的整体设计发生抵触时，当局必须有法律根据可以处置办理。政府如何酬偿私人牺牲出让的各种地区的细则，虽不在这研究的范围内，但应付地区分配的法律，则认为必须产生。故建议：
（2）支配地产为公共利益的使用，必须修改现有法则。
因伯市近三十年来所吞并的郊野已达极大面积，将建造地区展至极大限度，过此则市心与市郊距离将不能解决居住问题反而产生严重不便，加甚市区的不健康。故建议：
（3）限制再展市境，保留“绿带”郊区。
因伯市“中心”房屋人口双重密度之高，地区有限而重工业又不能移动，工厂与工人住处两面都需要隙地，而双方寸步不能开展。建议：
（4）（a）创立“附庸新镇”（Satellite towns）。伯市工业种类极多，有可移与不可移性质的分别。选择其可移的数种配合成小组迁至“附庸新镇”以减轻中心压力腾出隙地。这种新镇距市边境二十英里至三十英里为最便。以特别快车联络，则在时间上可在半小时以内到达市区。
（b）在拥挤地带创立“集合工厂大厦”（“Flatted” Factories）。伯市有一万二千家轻工业，每厂只需百余工人。将这些集中于五六层楼工业大厦中，虽不能减轻人口密度但可以救济地区的拥挤，增出空场集中公共卫生及福利设备（见前图二）。
（c）必须留在旧地的著名的重工业工厂近旁所腾出的隙地重新做近代分配。
（d）与重工业工厂相连，必须留在中心的住户，宜用近代数层公寓大厦，借立体扩展以补地区的不足。以近代的设备，改善住屋的供应且节省面积以留出合理的空场。如今日已建在Emily street的公寓及mansonette集体小住宅及Terrace House等。为使必须拆除的旧屋与新造新屋之间和缓经常的进展。建议：
（5）规定寻常住宅年数的限制。
伯市中心街道之不合用已不可讳认，如果对地区之分配使用，政府有正当权限，直通的交通干道与林荫大道都必须经营，建议：
（6）建造林荫大道，在最近可能时间内以补公园之不足。
鉴于近来所建新村的缺乏公共生活兴趣的中心，住户之间失却当时集居睦邻情感的自然表现，新村住宅竟变成一种宿舍，无村镇家园的意义，故建议：
（7）市府应协助鼓励社交福利中心的设立，如有幼稚园、卫生处、图书馆及小礼堂的集中建筑物，以便社交生活的产生及共同兴趣的增进。
结论 由于各种实况的调查，研究组先得了三个结论：
（1）如果不先作全市的统筹计划，并且如果对“地区的应用”没有法律来制裁和决定其适当分配时，局部的改善影响了全市系统的失败。
（2）每个问题的解决，在市政调整的程序中，都借力于多方面关联的许多因素。所以住宅整体的改善，任何个别单面的处置都不能圆满胜任。
（3）一切提议仍只是原则上纲领，细项改善须在实行时逐步解决，与环境调整。
（五）参考提示
1．上项资料是关于一个已经过度发展的工业城里的住宅问题。经类似“社会调查”的方法，将一切居住情况作出统计。
我们所得到的是经各时代发展而造成的拥挤情况及拥挤原因。
2．这调查的价值就在于实况报告可以指示具体解决途径，避免纯粹的理论改善原则。
这实况报告目的即在于改善，故供给各方面的确实数字，而同时暴露任何变动在实际上的困难。指出许多“调整”陷于事实上的矛盾，提倡不得已的解决方式，牵涉到迁移一部分工作中心的办法。因住的环境的优美条件显而易见故他们不惜费时再加以讨论。
这里许多数字都是指出住的条件与工作的连带关系。第一重要的是住与工作的距离：地区上的距离；借交通工具在时间上的距离；因交通工具每个工作人员每日车费的负担；及使住与工作脱节的危机。
在理论上所应有的良好配置，今日大半因交错的既成事实之存在，难于实施，故今后彻底的改善，必须由全市统筹的计划入手。一方面用和缓分期拆移的程序，达到计划上的分配；一方面迅速开辟新工作中心，以产生新的居住区域，逐渐疏散现存市民的密度，亦即消除贫民窟的最基本步骤。
3．以伯市工业之盛，经济力量之雄厚，一世纪来竟无法消除拥挤及不卫生的贫民居宅区，这个事实应使我们惊讶警惕，它的原因我们应加以认识。
这调查团的结论是，以往的错误由于过分限于局部改善，改善的各种条件，因已限定的情况，竟成互相抵触的因素。如接近工作时间经济的地区，可能即成为围绕工作中心过于拥挤的地区，缺少空地林木，不合卫生的区域。如在交通上加以便利，可能因添设支线而加增复杂情形及居民负担。如发展工作厂地，使不超过现代化的合理密度，必须增加工业地区的面积，这又等于进迫本已有限的工人居住面积，更使其拥挤。如无限制的仅是使居宅向外扩展，则最外围的住宅与中心的工作距离愈增，交通与时间的经济便又成问题。故今后必须大规模的全盘筹划，加辟新中心，乃至于将工业的一部移出旧有已过密的中心。
经济不允许我国蹈他们的覆辙。我们今后救济住宅房荒，绝不宜在市中区，增设不已，以求目前及局部的救济。在旧市左近必须开辟新的，疏离的，若干工作的中心，各中心间设置交通干线。
4．因私人地产权利之足以妨碍全市计划上合规的地区分配，这调查会认为最基本的改善需先增加政府对地区使用之法律上权限。这一点颇为重要。中国郊区多为耕地，市区内房屋简陋者居多，工业尚未正式开展。开辟新区，重划旧区及拆建移建均较简便，主要点在于地主之公益观念及政府的地区使用权的规定。
我们一切正在开始，宜早拟研究定出计划，逐步推进，不宜失却机会。
注释
【1】本文原载《中国营造学社汇刊》第七卷2期，1945年10月，署名：林徽因。——曹汛注